Na aquisição ou na venda de um imóvel na planta, é necessário ao consumidor ou ao empresário do ramo da construção ficar atento a qual modalidade contrato o empreendimento se encaixa.

Não existe modalidade de contrato melhor ou pior, mas sim contrato mais adequado para cada tipo de obra. Neste ponto, separam-se dois, sendo os principais:

– Preço Fechado ou Empreitada por Preço Global

Neste tipo de contrato, o cliente paga um preço determinado (fechado) pela construtora, ou seja, a empresa se responsabiliza por realizar a obra de forma completa, da fundação ao acabamento pelo preço pré-estipulado em contrato. Este preço deve abarcar os custos de materiais, mão de obra, impostos e até mesmo o lucro da construtora.

Para que a empreitada por preço global funcione bem, é necessário que ambas partes conheçam bem todo o escopo da obra e que as obrigações e direitos estejam bem definidas entre todos. Toda e qualquer característica do imóvel deverá ser previamente explícita no memorial descritivo, a fim de dirimir qualquer dúvida acerca dos detalhes de entrega do bem. Ademais, para o empreendedor,

Aos construtores e incorporadores, a principal desvantagem dessa modalidade é tributária.

No Brasil, temos a cobrança de impostos diretos (PIS, COFINS e ISS, etc…), portanto, quando a construtora ou incorporadora emite a nota fiscal sobre produtos e serviços de subcontratados, são incluídos esses impostos sobre seu preço fechado.

Desta feita, é muito comum a cobrança de ”imposto sobre imposto” (bis in idem), encarecendo o preço final da obra e diminuindo, sobretudo, a margem de lucro do empreendedor.

– Preço de Custo ou Construção por Administração

Neste outro modelo de construção, a modalidade de contratação é comumente usada quando se tem uma ideia “macro” do projeto, mas os detalhes ainda não estão definidos.

O contrato a Preço de Custo funciona da seguinte forma: a construtora/incorporadora excuta a obra e cobra uma taxa de administração, que pode ser cobrada através de um percentual sobre os custos de materiais e mão de obra ou uma remuneração fixa mensal.

Desta forma o cliente/consumidor saberá exatamente o custo de cada item da obra, contudo, não será capaz de ter com exatidão, o seu valor final.

Significa dizer que há maior flexibilização, visto que o acabamento, layout interno, e disposições particulares são decididas pelo consumidor no decorrer da obra.

A citada acima cobrança de ”imposto sobre imposto”, ocorre em menor quantidade nessa modalidade de execução, visto que o consumidor final contrata o diretamente os produtos e serviços para a finalização da obra.

Reforçando, o contrato a Preço Fechado ou Empreitada por preço Global é aquele no qual o cliente paga um preço fixo e determinado, tem como principal vantagem ser mais prático, uma vez que o consumidor não precisa se preocupar com custos extras ao longo da obra, porém exige definição do escopo da obra para fins contratuais e possui custo geralmente maior, por diversos fatores, inclusive em razão da alta carga tributária.

No contrato a Preço de custo ou Obra por Administração a construtora cobra uma taxa para administração da obra que pode ser um percentual ou mensal, o contrato passa a ser flexível, tanto em custos como definição dos itens do imóvel.

Sendo assim, a escolha entre a melhor modalidade de contrato de construção depende das variáveis relativas à personalização, valor e tempo para a entrega do imóvel.

Por fim, mas não menos importante, é fundamental ressaltar que o contrato da execução da obra deve conter itens extremamente bem definidos, sob pena de a construtora arcar pela negligência de manter um contrato dúbio.

Explicamos: Os contratos a preço de custo, em regra, devem ser totalmente claros quanto ao preço final, quanto aos itens que irão guarnecer da obra mediante memorial descritivo, quanto à constituição do condomínio e as obrigações do comprador, a título exemplificativo.

A mescla de características, tais como, a possibilidade de alteração do valor final num contrato a preço fechado pode descaracterizar as intenções iniciais da construtora.

Existem casos em que, em razão de cláusulas pouco definidas e mescladas, determinações judiciais apontaram pela descaracterização do contrato a preço fechado, reconhecendo-o como contrato a preço de custo e condenando a construtora a reparar danos do consumidor, restituindo diferenças entre o preço pago e o efetivo custo da obra.

Em razão disso, é necessário empreender muita cautela e atenção à adequação da modalidade contratual, seja para o empreendedor, a fim de evitar riscos e passivos, seja para o consumidor, a fim de evitar quaisquer problemas em razão de dúvidas ou omissões.