Modalidades de Contratos
Não é raro ouvirmos pessoas reclamando da aquisição de imóveis na planta, prazo que não foi cumprido, custo além do previsto, qualidade inferior a esperada. Será que tem que ser sempre assim? O que se pode fazer para compra de um apartamento na planta ser uma experiência agradável?
Infelizmente como em qualquer negócio existem construtora/incorporadoras e imobiliárias que não cumprem com suas funções e obrigações, então a primeira providência é saber escolher bem a empresa com quem vai fazer negócios, veja as dicas para avaliar a empresa antes de comprar um imóvel.
A segunda providência é conhecer bem os tipos de contratos previstos na lei 4.591/64 (Lei de Incorporações) para aquisição de imóveis na planta: Preço Fechado ou Preço de Custo.
Ambos têm suas vantagens e desvantagens, e vamos descreve-los a seguir para que você possa optar pelo que melhor se adeque as suas condições evitando assim comprar gato por lebre.
Antes de entrarmos propriamente dito nas modalidades de contratação é importante esclarecer que como o apartamento na planta não é um bem tangível, é um bem que ainda não existe, não é como um apartamento pronto em que você pode visitar e ver com seus olhos. Para assegurar que o cliente vai receber exatamente o que comprou a lei instituiu o registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis, lá você encontrará todos os detalhes do novo imóvel, como: plantas, vagas de garagem, memorial descritivo e materiais que serão utilizados, confira isso em detalhes porque é isso que você está comprando e isso que vai receber.
A modalidade de contrato mais comum é “Contrato por preço fechado”, ele se assemelha a aquisição de um bem ou contratação de um serviço com preço definido, veja suas características.
· Preço: Como o próprio nome diz é um valor determinado, só é permitido reajustes em suas parcelas durante a obra por índices oficiais (normalmente INCC ou CUB), após a entrega das chaves é permitido o reajuste (normalmente usa-se o IGPM) mais a cobrança de juros mensais.
· Prazo de Entrega: O Incorporador é obrigado a cumprir o prazo de entrega, podendo no máximo prorrogar pelo prazo de carência estipulado no registro de incorporação que normalmente é de 6(seis) meses.
·Prazo de Pagamento: É possível que o financiamento ultrapasse em muito o final da obra, com parcelas a serem pagas anos depois da entrega das chaves, também possibilita o financiamento bancário o que diminui o valor das parcelas.
·Relação Jurídica: É uma relação de compra e venda com a Incorporadora.
· Responsabilidades: Todos os riscos do negócio como, inadimplência, variação de preços, imprevistos na obra, etc… São de responsabilidade do Incorporador.
A modalidade de “Preço de Custo” é utilizada normalmente por um grupo de investidores que se responsabiliza pela implantação da incorporação e contratam uma construtora por regime de administração para executar a obra.
· Preço: O valor apresentado no momento da “compra” é meramente estimativo, sendo ajustado periodicamente de acordo com o andamento da obra, podendo o valor final diferenciar do apresentado no momento da aquisição.
·Prazo de Entrega: O prazo previsto para entrega do empreendimento não pode ser exigido, pois nesse tipo de empreendimento o prazo depende diretamente dos recursos disponibilizados pelos componentes do grupo de adquirentes e é afetado pela inadimplência.
·Prazo de Pagamento: O total do custo deve ser aportado durante a execução da obra, exigindo mais recursos dos adquirentes.
·Relação Jurídica: Só existe uma relação de prestação de serviços entre a construtora e os adquirentes, toda a responsabilidade além dessa é do grupo.
·Responsabilidade: Todos os riscos do negócio como, inadimplência, variação de preços, imprevistos na obra, etc… São de responsabilidade dos adquirentes correspondente a fração ideal de suas unidades.
Conclusão:
As modalidades são bem diferentes, caso você seja um consumidor que necessita pagar em um prazo maior, prestação menores e não tem tempo para acompanhar a obra o mais indicado para você seria utilizar o Preço Fechado.
No caso disponha de mais recursos, gostar de acompanhar obras e seu objetivo principal é utilizar o imóvel como investimento opte por um contrato a Preço de Custo.
A compra de um imóvel é um processo que necessita o máximo de informações para que se faça um negócio seguro, nós da InstalMax queremos que sua experiência seja a mais agradável possível, portanto se necessitar estamos a disposição.