Ao finalizar uma obra em um imóvel, espera-se que o local esteja em perfeitas condições para o uso que se destina, tanto em relação à estética quanto em relação à estrutura.

Nesse contexto, a construtora deve concluir a obra sem defeitos, seguindo os termos do projeto contratado. Contudo, por vezes, ocorrem falhas construtivas que não são passíveis de verificação no momento da entrega do imóvel.

O que diz a legislação?

Com esse intuito, a legislação pátria optou por proteger o proprietário do imóvel ao prever a existência de uma garantia de obra pelo prazo de cinco anos. Nesse sentido, o art. 618 do Código Civil dispõe expressamente que o empreiteiro se responsabiliza, no prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho.

É importante ressaltar que a garantia de 5 anos é somente com relação à solidez. Os demais itens como pintura, esquadrias, metais, entre outros, têm prazo de garantia menor, estipulado na norma de desempenho NBR 15.757.

Garantia obrigatória e irredutível

Trata-se de uma garantia obrigatória e inerente ao contrato, cujo prazo é irredutível. Ou seja, mesmo que no contrato de empreitada não haja qualquer previsão da garantia, o proprietário pode exigir do empreiteiro os reparos que se fizerem necessários para consertar eventuais vícios da construção.

Ademais, as partes também não podem acordar um prazo menor do que o mínimo legal de cinco anos.

Porém, é importante ressaltar que esse direito não abrange as situações em que o vício for desencadeado pelo proprietário em razão do mau uso do imóvel, o que deverá ser avaliado caso a caso.

Prazo para exigir reparos

Além disso, destaca-se a previsão do parágrafo único do art. 618 do Código Civil, a qual estabelece que o proprietário tem apenas 180 dias, a partir do aparecimento do defeito, para exigir judicialmente do empreiteiro o reparo do vício.

No entanto, no caso de relações consumeristas, especificamente em razão do disposto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, o proprietário terá o prazo de 5 anos, a partir da data de conhecimento do defeito, para demandar a responsabilização do empreiteiro.

Defeitos aparentes x defeitos não aparentes

A garantia legal é relacionada apenas aos defeitos construtivos não aparentes. No caso de defeitos aparentes, aplicados às relações consumeristas, o consumidor terá o prazo de até 90 dias para exigir a reparação do empreiteiro, conforme o art. 26, inciso II, do CDC.

Ainda, no caso de relações civis e empresariais, os defeitos aparentes devem ser indicados no ato de recebimento do imóvel, motivo pelo qual é recomendada a realização de vistoria na ocasião da entrega da obra.

Conclusão

Tendo em vista a importância da integridade construtiva dos imóveis, é imprescindível que as pessoas físicas e jurídicas tenham conhecimento acerca da garantia legal obrigatória de obras, a fim de que possam exercer o seu direito de exigir a reparação dos danos construtivos.

Consulte o manual do proprietário do seu edifício para saber quando terminam os prazos de garantia de cada item da sua construção.